+7 (960) 482-36-10, +7 (861) 290-13-57
 

РЕМОНТ ОФИСОВ (советы арендаторам и арендодателям)

За много лет мы осуществляли ремонт большого количества офисов – от кабинета в несколько квадратных метров до офисного здания в 3000м2. Поэтому знаем, какие требования предъявляются заказчиками к такому ремонту, и как их удовлетворить в полном объеме за приемлемую сумму.

Офисные помещения нужно разделить на арендуемые и собственные. Подход к ремонту офисов разный. Те помещения, которые сдаются в аренду, ремонтируются либо арендатором в счет аренды, либо арендодателем. И в том, и в другом случае от ремонта офисов в первую очередь требуется крайняя дешевизна. Для собственных нужд владельцы помещений производят ремонт офиса уже с привязкой к специфике деятельности, более дорогой, иногда даже с дизайнерскими решениями. Но и в том, и в другом случае есть много общего. Итак:

1.       Полы. В офисах – очень большая проходимость. Люди перемещаются в ограниченном пространстве по многу раз за день, носят в офисе по большей части ту же обувь, в которой перемещаются по улице. Следовательно, полы в помещении должны быть устойчивыми к истиранию, легко мыться, не бросаться в глаза. Наиболее дешевым вариантом такого покрытия служит коммерческий и полукоммерческий линолеум. Название это весьма условно. От обычного линолеума такое покрытие отличается высокой износостойкостью и тем, что оно прокрашено по всей толщине, т.е. при истирании рисунок будет сохраняться. При этом полукоммерческий линолеум просто несколько тоньше. Такое половое покрытие обычно применяют  в съемных офисах – недорого и практично. Причем применяют часто и в санузлах. Далее следует большая группа ламинатов. Это тоже относительно недорогое покрытие. Следует лишь помнить о том, что ламинат  нужно брать класса не ниже 32-го прочности. Иначе через полгода-год его придется менять. Кроме того, для входных групп офисов лучше брать специальный влагостойкий ламинат. Еще более износостойкое покрытие – керамический гранит. Сейчас практически уже не осталось кафельной половой плитки, применяют только керамический гранит. От кафеля его отличает повышенная износостойкость и окраска по всей толщине. Керамический гранит просто незаменим во входных группах, где наиболее высокая степень износа полов. Его минус – цена, как за сам материал, так и за его укладку. Но прослужит такое покрытие неопределенно долго. Керамический гранит очень легко моется, но следует учесть, что на таком покрытии легко поскользнуться. Поэтому для ступеней, коридоров и входов применяются специальные серии керамогранитов с шероховатой поверхностью. Что лучше не применять для полового покрытия офисов, так это различные ковровые дорожки, ковролин и аналогичные покрытия. У них, во-первых, высокая степень изнашиваемости, во-вторых, их очень трудно эксплуатировать.

Мы перечислили основные половые покрытия. Кроме них существуют и паркет, и паркетная доска, и гранит, мрамор… Но это – дорогие покрытия, и массово в ремонте офисов они не применяются. Для всех видов полов в офисах есть одно важное правило – полы лучше делать однотонными, и отдавать предпочтение более светлым сериям. Пестрые полы отвлекают внимание, а темные – трудно мыть.

Плинтусы сейчас выпускаются пластиковые, с готовым кабель-каналом, их очень удобно применять в любых помещениях. Обычно плинтус подбирается в тон полу.

2.       Стены. Очень затратная часть ремонта. Самый дешевый вид отделки стен – применение реечных материалов. Это – различные панели типа МДФ и разных пластиков, которые обычно собирают на деревянную обрешетку. Плюс такого покрытия – очень высокая скорость исполнения ремонта, низкая цена, создание идеально ровной поверхности. За таким покрытием легко прятать коммуникации. Минусы – «съедается» пространство  за счет толщины обрешетки, такую отделку не рекомендуется использовать во влажных помещениях. Слабое место такой отделки – стыки и углы. Их часто разбивают перемещаемой мебелью и другими предметами.

Следующей ступенью по стоимости и качеству отделки служит окраска. Обычно мы не рекомендуем классическую окраску по шпатлеванной поверхности. Во-первых, добиться идеального качества шпатлевки в помещении очень сложно, во-вторых, офисные помещения  подвергаются большим перепадам температур и сквознякам. При этом на поверхности стен образуются микротрещины. Чтобы этого избежать, мы рекомендуем оклеивать стены обоями под покраску. Слой обоев армирует поверхность, и придает ей фактуру. Можно применять как уже окрашенные полотна, так и белые, которые затем окрашиваются. Плюсы такой отделки – ее легко окрасить в любой цвет, а с течением времени можно очень дешево окрасить заново. Минусы – довольно высокая цена.

В помещениях с высокой проходимостью и влажностью рекомендуется применять декоративную штукатурку стен с последующей окраской. Такая отделка производится специальными составами. Они очень долговечны и устойчивы к истиранию. Минус – так же высокая цена.

В санузлах и помещениях с высокой влажностью незаменима керамическая плитка. Слабой альтернативой ей могут стать пластиковые панели, выполненные по обрешетке из оцинкованного профиля.

3.       Потолки. Здесь уже два десятилетия «царствуют» подвесные модели. И первое место в ремонте офисов, безусловно, принадлежит моделям типа «Армстронг». По существу такие потолки – это легкая конструкция из металлического профиля, которую заполняют плитами из различных материалов. Наиболее часто применяют прессованные волокнистые составы с различной перфорацией и окраской. У таких систем масса преимуществ. Они недороги, легко и быстро монтируются, за ними легко спрятать различные коммуникации. В случае необходимости, можно быстро демонтировать одну или несколько плит потолка и добраться до любой точки проводки. К таким потолкам производится ряд светильников, которые легко монтируются и при необходимости переносятся с места на место. Заполнение (плиты) у таких потолков весьма разнообразны. Есть и цветные, и зеркальные, разной фактуры. Следует лишь учитывать, что не стоит брать прессованные плиты (типа «Байкал») толщиной менее 10мм. Такие плиты со временем провиснут даже под собственным весом и испортят общую картину ремонта. Кроме потолков типа «Армстронг» применяются специальные промышленные потолки. Они представляют собой пространственную декоративную решетку. Такие потолки применяют обычно в торговых центрах или промышленных помещениях .  За ними прячут объемные коммуникации, которые затем легко эксплуатировать. За счет рисунка, объема конструкции и освещения «запотолочное» пространство обычно не бросается в глаза.

Реечные потолки, выполненные из металлического профиля или пластика, применяют обычно для влажных помещений.  Для таких же помещений применяют и натяжные потолки. Их же применяют и в офисах. У таких потолков много плюсов – они быстро монтируются, недороги, большая палитра цветов. Но у натяжных потолков два больших минуса. Первое – они весьма ранимы. И если в квартире уборка деликатна, то в офисе вероятность «поранить» потолок стремянкой или шваброй (а равно пробкой от шампанского на корпоративе) очень высока. И еще в офисах любят часто менять местами светильники при перестановках, а натяжные потолки такого сделать не позволяют.

Сейчас у потолков «правит бал» гипсокартон. Из него создают как идеально ровные поверхности, так и многоуровневые дизайнерские конструкции. У потолков из ГКЛ много плюсов, но один большой минус – цена. И, кроме того, в них так же затруднительно менять точки расположения светильников.

У всех вышеперечисленных потолков один общий минус – они уменьшают высоту помещения. Минимум – на 8-10 см. Но мы рекомендуем смириться с таким минусом из-за огромного числа плюсов. Но уж если совсем никак нельзя терять высоту помещения, тогда потолок отделывается классической шпатлевкой и окраской. И так же, как стены, мы рекомендуем перед окраской армировать поверхность слоем обоев.

4.       Проемы. Двери и окна. Для окон офисов такие же требования, как и для окон любого жилого помещения. Они должны предохранять помещение от колебаний температур, иметь высокую светопропускную способность, хорошо и удобно открываться. Для таких целей окна из ПВХ профилей пока безальтернативны. Здесь лишь следует обратить внимание на стеклопакеты. В нашем регионе, как правило, ставят одинарный стеклопакет. Лучше – энергосберегающий. К дверям требований больше. Входные двери лучше делать из специальных профилей – слишком большие нагрузки. Обычно это либо специализированный ПВХ профиль, либо алюминиевая конструкция. Стоят такие двери значительно дороже обычных, но и эксплуатируют их нещадно. Не забывайте ставить на входной двери доводчик – это сбережет двери от повреждений при резких рывках. Такие же двери можно ставить и внутри офисов. Но с целью экономии (или по иным причинам) внутренние двери часто выполнены из прессованных материалов с отделкой различными шпонами и пленками. Они  вполне оправдывают свою невысокую цену при правильной установке. И не нужно экономить на фурнитуре. Ставьте достаточно дорогие и надежные ручки, замки и петли. Тогда такие двери долго прослужат. Не стоит ставить в офисах деревянные двери. Они достаточно капризны в эксплуатации. Отдельно следует упомянуть специальные двери. Обычно это входные антивандальные двери, а так же противопожарные двери, двери касс и иных специальных помещений. Но о них мы здесь писать не будем, поскольку применяются они для специальных случаев. Сейчас применяют стеклянные двери. Но это – дорогое решение, обычно так же индивидуальное.

5.       Коммуникации. Отдельная головная боль при ремонте офисов – электропроводка. И конкретно – розетки. Розеток много не бывает! Уж как ни продумывают владельцы офисов и арендаторы расстановку мебели, а через месяц-другой по полам начинают тянуться удлинители, и офис буквально зарастает паутиной проводов. Поэтому рекомендуем обязательно увеличить количество розеток от задуманного хотя бы в 1,5 раза. Т.е. если вы решили ставить три розетки, поставьте хотя бы 4, а лучше – 5. Для офисов мы вообще рекомендуем проводку в кабель-каналах.  Тогда вы в любом месте сможете устроить розетку, либо иной электрический разъем. Очень удобны в этом смысле и современные плинтусы с готовым кабель-каналом. Проводку выполняйте медным проводом. Не экономьте на сечении провода – берите с запасом. Так же не стоит экономить на автоматах и предохранителях. При интенсивной эксплуатации велика вероятность повреждения проводки, и лучше, если на неисправность среагирует УЗО, а не шандарахнутый разрядом тока сотрудник. Так же для ремонта проще отключить какую-то одну линию, а не обесточивать весь офис.

Водоснабжение и канализация. Здесь требования при ремонте офисов такие же, как и для любых жилых помещений. Но вот на чем не стоит экономить, так это на сантехнике. А особенно на сантехнической арматуре. Сейчас в моде экологичные и экономные приборы смыва в унитазах «на две кнопки». Если вы ставите в офисе такие, то используйте самые дорогие и надежные варианты. Но мы рекомендуем «по-старинке» однокнопочные варианты, особенно если в офисе немного сотрудников. Такие варианты значительно проще и надежнее. Для больших коллективов рекомендуем применять не унитазы, а т.н. «чаши Генуя». Их проще эксплуатировать при большом количестве людей. При устройстве туалетов не забывайте ставить на полы трапы – это удобно и позволяет легко поддерживать чистоту в помещениях.

Отопление. Если нет центрального отопления, то оптимальным вариантом при ремонте офисов станет обогрев помещений с помощью сплит-систем. Только следует выбирать модели с минимальной температурой пуска не выше -15 градусов.  Если же в офисе центральное теплоснабжение, и нужно менять радиаторы, то ставьте современные металлические. Они оптимальны по цене и эффективности обогрева. Маленькая хитрость для владельцев офисов, оборудуемых в бывших частных домах. Для таких целей обычно дом переводят из жилого в нежилой фонд. Но вот нежилые помещения отапливать газовыми приборами у нас почему то запрещено ( еще один постсоветский идиотизм). Так вот находчивые владельцы таких зданий переводят в нежилое не все помещения, а большую их часть. В жилом фонде оставляют одну-две комнаты и котельную. И топят т.о. газом все помещение. Такая вот вынужденная хитрость.

Итак. Исходя из всего вышеизложенного, приведем два примера самого дешевого ремонта офиса:

А. Косметический ремонт (есть окна, отопление). Пол – линолеум, стены- МДФ, потолок «Армстронг», освещение – лампы «Армстронг», проводка – в кабельканалах, дверь – МДФ. Стоимость 1 м2 – 7.000 руб. (включая материалы). Оценка на май 2014г. При площади свыше 150м2 – 5.500-6.000 руб/м2

Б. Капитальный ремонт. Все то же, что в варианте А, плюс окна, замена батарей. 12.000 м2 (включая материалы). Оценка на май 2014г. При площади свыше 150м2 – 10.000 руб/м2

1.jpg

  0 u11v.jpg_Thumbnail0.jpg 

Количество показов: 3050

Возврат к списку

 
^ Наверх